STJ- Impossibilidade de Juros Compensatórios em Financiamento Imobiliário antes da entrega da chave Imprimir E-mail
Escrito por Elayne Vilela Berbel   
Seg, 18 de Outubro de 2010 13:10

Tem-se vinculado em toda mídia a decisão unânime do Superior Tribunal de Justiça em declarar abusiva a cobrança de juros sobre as parcelas de financiamento imobiliário antes da entrega das chaves.

 Nos últimos dias vários meios de comunicação anunciaram a decisão com títulos e matérias que não esclareceram o real alcance da decisão.

 Para entendermos a decisão proferida pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, primeiramente temos que entender a distinção entre duas espécies de juros existentes no direito brasileiro.

 

Os juros compensatórios representam uma renda/compensação pela utilização do dinheiro alheio. Os juros moratórios é uma forma de indenização pelo atraso no cumprimento de uma obrigação assumida.

A atual decisão do STJ permeia o âmbito da aplicabilidade dos juros compensatórios nos financiamentos imobiliários, antes da entrega da unidade ao comprador.

 O julgamento trata da impossibilidade das construtoras cobrarem, por meio de cláusulas abusivas estipuladas em contratos de adesão, juros, normalmente de 1% ao mês, sobre as parcelas pagas antes da entrega das chaves.

Assim, manifestou-se o Il. Min. Luiz Felipe Salomão, relator do processo: “ todos os custos da obra- inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora- estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público.”

 O construtor ao colocar unidades em construção à venda, fixa o valor dessas unidades de acordo com o mercado, dividindo esse preço em prestações e corrigindo essas prestações pelo índice escolhido, geralmente INCC ou IGPM. Assim, entende a jurisprudência e os atuais julgados do STJ que a incidência de juros sobre este valor, antes da entrega das chaves, caracteriza enriquecimento sem causa do construtor, pois o seu capital já retornar por meios das vendas e das correções aplicadas.

 No entanto, é necessário esclarece que o Superior Tribunal de Justiça, , entendeu ser incabível a aplicação de juros compensatórios durante a construção da obra, pois, estando o imóvel ainda em construção, a maior parte da obra é financiada pelo próprio consumidor, traduzindo-se em verdadeira captação de recurso do comprador, via construtora. Desta forma, os juros compensatórios só poderão incidir após a entrega da obra, quando finalmente o consumidor passará a usufruir o bem, devendo compensar a construtora que ainda não recebeu completamente o preço da venda.

 O atual entendimento jurisprudencial não obstou, no entanto, a aplicabilidade dos juros moratórios, aqueles cobrados quando há inadimplência de parcelas do financiamento, por parte do comprador.

 Mister concluir, portanto, que os contratos de financiamento imobiliários poderão cobrar juros compensatórios de 1% (um por cento) ao mês sobre as parcelas vencidas após a entrega das chaves, juntamente com a correção pelo índice escolhido e juros moratórios sobre as parcelas vencidas durante todo o contrato e não pagas pelo comprador na data de seu vencimento.

  

STJ:

 EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ".

ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER

USO DE CAPITAL ALHEIO.

1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido.

2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo.

3. Recurso especial improvido.

Acórdão: Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Aldir Passarinho Junior. (REsp 670117 / PB RECURSO ESPECIAL 2004/0081926-1. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (1140). T4 - QUARTA TURMA. Julgamento: 14/09/2010.